京沪深地产步入转型期京沪深地产步入转型期
深圳步入规划时代
２００１年初深圳市土地规划国土局就今年房地产的发展做了整体的规划：２００１年深圳楼市将着力干培植滨海城市特色，树立中心区形象、保护地形地貌与生态环境、营造建筑风格与景观、以及进一步绿化美化城市等方面加大工作力度。主要加强对城市东、西海岸线、市中心区等重点地段的城市设计工作。高标准的规划与设计为房地产的发展创造了良好的大环境。据有关专业人士分析，今年深圳地产将主要表现在中心区、东部、南山、郊区：其中，由于受罗湖、福田土地资源有限和城市化的西移的影响，南山和宝安最为看好。
受利好因素的影响，开发商蓄势待发。今年开春就有数十家新盘项目推出。今年，万科也为打造地产旗舰在蓄势待发，有计划进军武汉和重庆市场。中海外及其它各开发商把视点聚焦在南山和关外。
北京步入务实时代
面对新的世纪，几位北京知名房地产界专家就今年的发展走势作了预测：受地铁及城市化进程的影响，预计今年房地产的发展主要集中在东城、南城以及近郊区县。北部地区除了华远和万通有些动作之外，预计没有多大的表现。
东部地区是２０００年北京房地产业最旺的区域，去年就连延长线通州亦有１１个新盘出现。据一位规划专家介绍，京通快速路以及今后的地铁建设，将拉近通州区与北京的距离，因此沿线地段有大量土地可被利用，四环路以东至通州将是开发重地。据悉，仅这一片就将近有２００万平方米的开发量。西四环的建设，一线地铁的便利，为京西地产注入新的活力。西山、颐和园、万柳地区一带，受风景区影响，多层、低密度住宅会大量出现，由于其得天独厚的环境因素，以及高尔夫球场、度假场所的高品位辅助设施的兴建，类似万泉新家园这样的精品项目还会不断涌现。随着旧城改造以及两广路的打通，南城以其低价位的优势无疑会成为不少买房入考虑的对象。
２００１年郊区低密度的项目是被很多发展商所看到的良机。一些正北京城内成功操盘的项目开发商均把眼光投向郊区。
龙山新小镇总经理姚鹏认为，北京城内主流市场竞争激烈，成本高、风险与压力巨大。相对而言，郊区的土地成本只相当于城内的３０％左右，地价优势加之郊区空气、绿化等优势，使郊区住宅将在２００１年地产市场大放异彩。
今年北京市场还将面临着新的竞争。深圳金地、大连万达、广州珠江等全国知名房地产商加盟京城楼市，给北京楼市带来新的活力和竞争。一位业界人士指出，北京房地产业这几年由衰转盛，新盘质量一年比一年出色。２００１年的新盘大战将不再是简单的概念销售，比拼实力、比拼品质的务实时代将在新的世纪到来。围绕南城和东城郊区带，北京市场将可能涌现近２００个新盘。
上海进入舒适型市场
对于三级市场活跃，二、三级市场形成良好互动的上海楼市来说，今年又将面临新的发展机遇。上海房地产交易中心发表的数据表明，２０００年前三季度，上海已售公房交易火爆，出售成交３万套，已备案的全市差价换房总成交户数为１．３万户，总量同比增长８５％。同时，据统计１－１０月，已登记的商品房预售面积达到１０２９万平方米，销售面积达到１０５５万平方米，同比预售增加３６％，销售增加２８．１％，内销商品房成交金额达到２９１亿元人民币。
上海市公积金管理中心宣布：从２００１年２月１５日起，上海二手房住房公积金个人购房贷款额度由按房价的５０％调整为７０％计算，贷款年限由最长不超过１０年调整为１５年，每户最高贷款额度１０万元不变。—本次对二手房贷款政策的调整，会进一步支持中低收入家庭住房消费，促进上海房地产二、三级市场联动。
目前，有专家认为上海搂市已从饥饿型市场进入到如今的舒适型市场。在现阶段如何启动楼市已成为上海开发商首要面对的问题，上海开发商候杭胜、陆建冲认为要做到以下三点，才能适应发展。一是设计创造附加值。即在
加强新建小区的环境、规划、产品形象、物管等方面的设计；二是营销巩固附加值；三是广告不切实际的离谱；四是打出品牌的楼盘是不愁没有市场的。其次是服务巩固附加值，物业管理—定要跟上。据有关研究人土认为，今年
上海市房地产的发展围绕浦东开发区还有很大的市场空间。
深圳“大地主”：从没落走向复苏
低效慢速成长
南油集团成立于１９８４年，是深圳市投资管理公司、中国南海石油联合服务总公司及香港光大集团三方共同投资组建的大型国有控股企业，注册资本２．４８亿。负责对深圳特区最大的经济开发区——南油开发区２３．０１平方公里的地域进行综合开发建设和统筹经营管理。注册资本额只有２．４８亿，要开发的２３平方公里的广阔土地，所以造成成本难以为继。
综观南油集团的经营数据，截止２０００年１２月３１日，南油集团共有３９家企业；集团账面总资产５７．９９亿元，总负债５．７６亿元，占总资产的２２．３８％。南油集团经营和投资活动所产生的现金净流量逐年下降。由于资金跟不上，南油的土地大部分也被转让和出卖。以１９９７年为例，在当年度１７桩土地转让中南曲集团占了９桩。其中就有５桩是转给别的公司，总计４３２１６．５平方米。据南油集团有关人士透露，当时集团把土地交给房地产公司开发经营还没有出让划算。
有关专家分析，投资分散、核心业务不突出、监管不严，是造成南油集团房地产经营不好的原因。—位熟悉南油集团的知情人士告诉记者，南油集团十数年时间，开发了大量的商品房住宅，包括：南山后海生活区、海晖大厦、愉康花园，芳荟苑、月亮湾山庄、月亮湾花园等。但这些项目都没有形成自己的品牌，且多是单体建筑，没有形成整体的规模社区化开发。据该人士分析，过去南油的开发中不大注重片区整体开发，对品牌效应也不大重视，楼盘周边的社区环境和配套设施都没有做好。
据有关人士称，南山地产一直到１９９８年还没有涌现出大社区和精品楼盘，１９９９年才开始有些活跃的市场化气息。１９９８年底，隶属南油集团（位于后海地区）的一块地被深圳卓越实业发展有限公司招标取得。经过卓越集团的精心打造，一座散发着海文化魅力的大社区——“蔚蓝海岸”浮出水面。据有关人士认为，蔚蓝诲岸成功的一个重要原因，是由于南山片区缺乏大社区大配套。地产研究人士认为， 这种规模化的大社区正是南油所缺少的。但１９９９年底南油的土地规划权被国土局收回，南油作为大地主的地位实际上已不存在了：有关人士认为，南油作为深圳最大的地主经营不善的原因也有其特殊性。
深圳除了南油以外，还有招商、沙河、华侨城、特发等“大地主”。除了特发的土地（农科中心、香蜜湖片区）功能有特别的限定外，华侨城、招商和沙河的土地大多可用来规划和开发住宅。但三者不同的是，华侨城和招商惜土如命，大多用于自己的开发。在土地的开发上，沙河也像南油一样流失和出让的数量很大。
重新面临选择
随着深圳城市规划的西移和滨海大道的开通，拥有土地资源良好的南山将面临着新的机遇。目前南曲和沙河作为南山的“大地主”，还有部分存地。南油的地主要集中在前海和后海地区，大多要经过巨大的填海工程才能开发利用。沙河相对来说要好—些，据沙河集团开发部何部长介绍，沙河原有土地储备１．３平方公里，目前沙河还有１０万平方米住宅项目的土地储备，主要集中在沙河白石洲一带。
记者从南油集团有关人士了解到：目前，南油集团房地产的发展也在适应整个集团的战略，进行进退有序的策略。“压缩战线”也体现在房地产业，原来６个房地产公司现在缩减到３家。在经营方式上，南油越来越注重专业性和品牌效益，针对过去在房地产的开发中规划和环境配套的问题，南油决定以全新的现代规划理念，制订和调整总体布局规划，改善周边配套环境。随着城市的规划和城市化的西移将带旺南山地产的发展。南山以其独特的海滨环境和土地储备将成为深圳房地产业发展的一颗明珠。南油又面临着新的选择。
历史的伏笔和启示
面对南油等“大地主”的历史波折，业界人士投以关注的目光。综合开发研究院华南研究中心主任谭刚博土认为：南油代表了深圳“大地主”的一种通病。除了万科之外，一些国营地产公司都存在着这样的问题。其客观存在的原因：一、这些大地主自身的经营模式不能适应新的发展，当年适应深圳经济的高速发展的模式现在还在适应平稳时期的发展，当然显得有些落后；二、宏观经济的背景下，房地产开发要有创新，土地储备多的地产商创新相对比较差，相反没有十地储备的发展商相对压力比较大，创新也就大一些；三、城市的发展进程对大地主的影响很大。有土地储备的开发商大部分土地都集中在南山、蛇口等偏僻地方。开发都比较晚，错过了发展时机。以前的热点地块都集中在福田、罗湖。随着城市进程的发展。现在轮到它们发展的时候，不免有些手忙脚乱。当然也有占了先机的地产商如招商、华侨城地产等。
谭认为，随着滨海大道和西部通道的开通，南山、蛇口面临着新的发展。历史为南油打下了伏笔，只要能够抓住机会．勇于创新、加强改革力度。”大地主们”还是能够做大的。
２１世纪深圳人家住海边不是梦
２０００年的深圳房地产市场各市区新盘竞相推出，异彩纷呈且品种齐全。各种类型的供应也不乏明星楼盘，尤其是位于深圳湾畔的金海湾花园和位于大鹏湾畔的海天一色雅居切切实实的给深圳市民带来了一股清新的海风。回归山水是每一位市民发自内心的呼唤。在滨海城市深圳，依山面海而居将成为21世纪深圳人的一种置业潮流。
东部海景 梦想与现实
深圳拥有２６０千米长的海岸线，海景资源丰富，沿海分布的市区从东往西依次分布有：宝安区、南山区、福田区、罗湖区、盐田区、龙岗区（南澳、葵涌、大鹏三项）。宝安区位于前海湾畔，属浅海范围，海水色泽不佳，且因有关口之隔，交通不便；罗湖区香港仅隔一条深圳河，基本是陆路相接，海景资源匮乏；龙岗区东部依山靠海，而海属深海区，海景资源丰富．但距市区较远，且有关口阻隔，交通不便；南山半岛和福田区中、西部南临深圳湾，但在城市规划中屡属填海工程，海景有名无实，且位于闹市区，海景可远观而不可撷玩也，海景住宅形象大大折扣；盐田区属于关内，北依梧桐山，南临大鹏湾，山青水秀，气候宜人，是深圳真正的黄金海岸。
盐田区于１９９８年７月正式成立，占地总面积６７平方公里，土地资源相对贫乏。从土地供应量来看；目前已开发利用土地面积约２０平方公里，约占土地总量３３％，待开发土地面积约４７平方公里，约占土地总量６７％，由于区内山地、林地较多，因而实际可用作房地产开发利用的土地面积不多，只占土地总量３９％，而这其中５０％以上的土地已被利用。土地资源的稀缺性是建高档物业的要素之一。从政府所批售面积来看；１９９９年盐田区批售的物业面积为６４０００平方米，今年１－１０月为１５００００平方米，比去年增长２倍多，整体呈上升势头，从此可见政府开发盐田区的步伐正在加快。从客户需求情况来看：据最近德慧调研公司所作的一份置业者对购房要素的重要程度排列的调查报告称，置业者已把环境视作影响购房的第一要素，尤其是二次置业者所占比例更大，达到调查总数的８７％。由此可见环境好的住宅市场需求潜力巨大。
蓝色盐田 “东进序曲”
盐田区北依连绵不断的梧桐山脉，面临波澜壮阔的大鹏湾，依山傍海，与自然风光融为一体，优越的地理位置在深圳独一无二。在城市规划方面，盐田区拟创造清晰的山城海一体化的城市空间结构，即通过海滨区的整体综合开发，把梧桐山山体主题景观公园，城区和大鹏湾紧密的联系在一起，形成整个城市的空间特色。
盐田区政府利用丰富的自然资源优势，采用自然风景和人造园林相结合的特点，开辟了梧桐山森林公园、郊野公园、大、小梅沙旅游度假村，海滨游乐场、海柙风景保护区、“明思克”航空母舰等游览胜地。旅游业的兴旺发达，对该地的房地产市场具有良好的刺激作用。
盐田港的兴起将为盐田区地产注入一股新的活力：一则作为大企业，它可以参与盐田区地产的开发，为开发项目注入大量资金；二则港口商贸活动的频繁可为盐田带来大量的国际商务人士、船员，这就为开发类似于蛇口“鲸山别墅”的物业提供了契机。
盐坝高速公路的开通直接受益者便是大、小梅沙以及背仔湾、龙岗区的大冲、南澳等地的房地产市场。尤其是大梅沙片区，由于其是盐田区旅游开发的中心地带，拥有深圳最漂亮的２公里黄金海岸线，风景优美、地形平坦，适宜于建造与四周旅游、休闲、度假的配套物业。且该处房地产市场因具有稀缺性、唯一性和海景、山景无遮挡等特点。以至于大海沙片区住宅物业腾飞指日可待。
１９９９年滨海大道的开通，从整体上盘活了南山区房地产市场，沿后海大道沿线楼盘均价上升了１０００元／平方米，而随着盐坝高速公路开通，也必将为盐田区的高档住宅物业带来新的机遇。
沙头角口岸直接接驳香港的新界粉岭地区，盐田区目前住宅物业均价在６３００元／平方米，而香港拥有同样的景观楼盘，住宅均价约在７００００－１０００００元／平方米之间，是盐田区房价的１０多倍。不凡的居住品质，实惠的价格，港人赴深圳置业，大有潜力可挖。
大鹏湾畔深圳的未来之家
从海天一色雅居、南方明珠花园的开发及所取得的市场认同度来看，拥有真正的山海资源的盐田区，以其景观的不可再生性、稀缺性及政府的高标准建设而逐渐的引起了深圳市民、香港人的关注。随着东部高速公路的开通，
随着基建设施的日益完善，随着品牌发展商的进入……在种种利好因素刺激下的盐田区房地产市场必将显山露水，而其绝版的集休闲、度假为一体的山海住宅物业也将成为市民的关注的热点，所有这一切也将引发深圳市民置业的新一轮冲击波。
