全球金融危机下的房地产市场形势
76年来最严重的金融冲击
10月3日，美国总统布什在白宫签署经过修改的大规模金融救援方案。这项历时一个月，几经周折的救市计划之所以受到世人关注，与由房地产市场动荡引发的当下一系列严重的“金融危机”紧密相关。
雷曼兄弟破产，美林以440亿美元出售，国际集团（AIG）求救等一系列事件，大大加剧了投资者对全球金融危机的担忧。然而正如布什签署救援方案后承认的，美国经济面临“严重挑战”。据初步估算，全球金融业的最终损失额或将超过１万亿美元。身处风暴中心的华尔街遭遇上世纪大萧条以来的最大打击，今年以来，宣布倒闭的美国大小银行已达１０多家。美国联邦储备委员会前主席艾伦"格林斯潘研判美国正陷于“百年一遇”的金融危机中，这场危机引发经济衰退的可能性正在增大，这场危机将持续成为一股“腐蚀性”力量，直至美国房地产价格稳定下来，危机还将诱发全球一系列经济动荡。
早在2006年底，美国次房危机的苗头就开始了。而从苗头发生、问题累计到危机确认，特别是到贝尔斯登、美林证券、花旗银行和汇丰银行等国际金融机构对外宣布数百亿美元的次贷危机损失，则花了半年多的时间。现在看来，由于次贷危机的涉及面广、原因复杂、作用机制特殊，持续的时间会较长，产生的影响会比较大。
次贷危机引发了美国和全球范围的又一次信用危机，而从金融信用和信任角度来看，它被有的经济学者视为“美国可能面临过去76年以来最严重的金融冲击”。消除这场危机，因而也需要足够的时间。
全球房地产在危机中挣扎
美国：房地产处于衰退阶段
美国次级抵押贷款危机爆发以来，不仅使美国金融机构住房抵押贷款损失大幅度增加，也使许多持有美国住房抵押贷款支持债券和相关产品的机构出现较大亏损。据分析人士指出，美国经济将进入增长放缓时期，房地产市场已处于衰退初期阶段，美国经济与房地产市场将在2010年走出波动周期谷底；在美国房地产相关债券市场价格短期大幅度下跌后，市场风险得到较大释放，进一步下跌的动能和幅度不会太大，预计在2009年至2010年美国经济及房地产经济复苏时债券价格还会回升，寻求注资和计提减值准备是受危机影响的金融机构采取的主要对策。
近期，美国政府出台了向贷款购房居民提供为期五年的抵押利率冻结计划，减轻了浮动贷款利息购房者的利息负担；美联储也规定禁止对未按期还款的购房者采取处罚或其他措施，使得大量欠款者房屋免遭法院拍卖。但这些措施还不能根本改变房地产市场颓势。据此，美国房地产价格从2006年下跌开始算起，需要持续到2010年才能止跌回升，走出衰退阴影。
欧洲：房地产市场迎来拐点
美国房地产市场经历的阵痛正波及到全球其他国家。从爱尔兰乡村到西班牙海岸，到处可以看到缩水的房价，一些地区遭受的打击程度甚至比美国还严重。
今年欧洲各国的房地产市场或增速大幅放缓，或陷入停滞甚至大幅萎缩。 据相关机构调查显示，今年英国、爱尔兰和西班牙等欧洲房地产行业将迎来拐点，塞浦路斯、保加利亚等国市场将陷入停滞。房价方面，爱尔兰、意大利、葡萄牙和德国西部地区均出现了下降。在成交量方面，爱尔兰房产成交量萎缩30%，西班牙减少15%，葡萄牙减少14%，德国的房产成交量也萎缩了9%。
另外，目前欧洲社会还存在一个非常棘手的问题——人口自然出生率一直都在持续下降。据统计分析，按照欧洲现在人口负增长的速度来计算，到2050年欧洲15岁~64岁的总劳动力人口数量将会减少25%。 这种局面如果持续下去的话，欧洲现有住宅总量不需要再增加对房地产市场的任何投资，就完全能够满足未来消费者的居住需求。所以，这样的房地产市场前景对于欧洲来讲无疑是一种噩耗，欧洲经济将会雪上加霜。
亚太：拖累效应初步显现
在印度，股市受美国次贷危机等负面消息而持续下跌，使得民众很难再有更多现金购置房产。《纽约时报》说，过去一年中，印度首都新德里和北部一些城市的房价下跌了20％。韩国国家统计局统计报告显示，2006年韩国单个家庭的平均总资产为2．8亿韩元（约合29．7万美元），其中房地产所占比重高达76．8％。而通过贷款买房的人数占了房产投资来源的很大比重。当金融危机蔓延开来时，韩国的经常项目逆差已达到亚洲地区最高，其银行的贷存比率在亚洲地区也最高，达到136％，大大高于亚洲地区82％的平均水平。西方媒体认为，韩国有可能再度成为近期金融危机的飓风眼。韩国企划财政部9月23日表示，韩国政府计划对持有大量房地产的民众降低部分税负，在2010年之前，民众可减少纳税2.23万亿韩元。
中国地产险中求稳
国家发改委和国家统计局公布最新月度调查显示，8月70个大中城市房屋售价同比涨幅5.3%，为18个月以来最低值。国内房地产市场拐点出现，个别城市甚至出现退房风波，住房开发贷款和抵押贷款可能成为银行新的不良资产来源。随着房地产新开工面积的下降，钢铁、水泥、建筑等行业在成本上升的基础上，面临着需求进一步恶化的风险。
北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授认为，全世界各国包括美国、欧洲、亚洲各国都遭遇过金融危机，惟独中国没有，并不可能是中国先天具有防范金融危机的免疫能力。事实上，中国正面临金融危机极大的风险。徐滇庆称，中国将遭遇金融危机的概率是100％，惟独不知道金融危机什么时候发生，冲击力有多强。
为了刺激市场，增强市场信心，在风险中求平稳。8日，中国人民银行宣布从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，10月9日起,对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。中国央行选择这一时点宣布六年来的第一次降息决定，明显有稳定市场的考量。著名经济学家茅于轼认为，“降息应该会让房地产获得好处”。对于楼市来说，由于信贷紧缩致使楼市长达11个月的低迷，断供潮、退房潮、退地潮、房企资金危机等等衰象频频告急。一方面刚性需求强烈，一方面供应无人问津，中间的关口就在于信贷紧缩。此时出台的政策可以说就像“及时雨”。
有专家称，鉴于目前全球经济形势不容乐观，中国也难以独善其身。在国内经济下行的悲观预期下，三中全会后也许将陆续有宏观调整措施出台。基于前期的紧缩货币政策和中性财政政策，给未来政策的调整带来一定空间。
